2/11/2021

Certificación BREEAM para viviendas seguras

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La certificación BREEAM para viviendas seguras incluye a la seguridad por diseño en su nuevo manual de certificación para la construcción sostenible, confortable y segura.

BREEAM certificado de la construcción sostenible, confortable y segura

Los propietarios que quieran vivir en una vivienda sostenible, confortable y segura contra la intrusión ya disponen de una certificación que garantiza la independencia, la credibilidad y la coherencia del certificado obtenido.

El esquema BREEAM Vivienda 2020 es un método de certificación y evaluación que sirve para edificios residenciales nuevos y rehabilitados. Su principal objetivo es la sostenibilidad en la construcción para mitigar el impacto del ciclo de vida de estos edificios en el medio ambiente de una forma sólida y rentable. Y a su vez, que sean viviendas inteligentes y protegidas contra la delincuencia.

Los edificios pueden obtener diferentes categorización en función del cumplimiento de requisitos:

  • Categoría EXCEPCIONAL, requiere obtener 85 puntos.
  • Categoría EXCELENTE, requiere obtener 70 puntos.
  • Categoría MUY BUENO, requiere obtener 55 puntos.
  • Categoría BUENO, requiere obtener 45 puntos.
  • Categoría CORRECTO, requiere obtener 30 puntos.

Por debajo de los treinta puntos, se considera que el edificio no es suficientemente sostenible, confortable ni seguro. Para la correcta aplicación del manual y poder así obtener la certificación de construcción sostenible y segura, se han acreditado más de 140 asesores Breeam en España.

Construcción sostenible y seguridad Breeam

La seguridad se considera salud y bienestar.

BREEAM ha introducido tanto la seguridad como la gestión inteligente de la vivienda (referido a sistemas domóticos) dentro de su categoría once de salud y bienestar (SyB11).

En concreto, si un promotor inmobiliario quisiera obtener la clasificación de vivienda EXCEPCIONAL, está obligado a cumplir con los requisitos de seguridad contra la intrusión. No obstante, cualquiera de las categorías Breeam pueden incluir los puntos referidos a la seguridad por diseño y CPTED.

¿Qué es CPTED?

CPTED son las siglas en inglés de Crime Prevention Through Environmental Design, que traducido en español significa prevención del delito a través del diseño ambiental.

¿Qué es el bienestar?

El bienestar material consiste en el desarrollo económico y tecnológico; el bienestar físico es la salud, entendida no solamente como ausencia de enfermedad, sino también como presencia de bienestar físico, psíquico y social. Por lo tanto, para que exista calidad de vida y bienestar es necesario que no exista sentimiento de inseguridad ni miedo al delito. No se puede dar una sin la otra.

El sentimiento de inseguridad inhibe los neurotransmisores positivos en nuestro cuerpo y nos lleva a un estado bioquímico negativo donde aparece el estrés, ansiedad, pérdida de la capacidad de razonamiento y del humor, falta de descanso y concentración entre otros.

En definitiva, vivir en un entorno considerado seguro, con bajos ratios de sentimiento de inseguridad genera bienestar.

Requisitos Breeam de seguridad en la vivienda SyB11

El objetivo del manual es diseñar espacios y soluciones con desarrollos de seguridad inteligente en donde la gente se sienta segura y donde la delincuencia y el miedo al crimen no socaven la calidad de vida ni la cohesión de la comunidad.

Requisito 1. Evaluación de necesidad de seguridad conforme al análisis de riesgos que deberá realizar un experto en seguridad residencial, para determinar los anillos de protección.

Requisito 2. Diseñar las características de los anillos de protección en función de las siguientes cinco capas de protección que se deben activar en coherencia con la evaluación de riesgos:

Diseño de infraestructuras: Fortalecer la eficacia de los sistemas evitando vulnerabilidades a través del diseño estructural. Engloba al diseño arquitectónico y al diseño de las infraestructuras (CPTID).

Pronta detección: Detectar el intento de ataque o intrusión con la mayor anticipación posible para aumentar el tiempo de reacción (detección de la efracción con el agresor aún afuera de la vivienda). Es referido a la capacidad de detección de apalancamiento, taladro o rotura en puertas de vivienda, trasteros y accesos comunes considerados especiales. Se apoya con cámaras de control y centrales con plataformas de avisos para conserjería y propietarios.

Resistencia física: Controlar el acceso a personas autorizadas e impedir el acceso a intrusos. Engloba a los perimetrales de la finca y vivienda; vallados, cristales, persianas, puertas principales de acceso, circulaciones hacia garaje y trasteros. Dentro de este anillo se incluye la gestión del control de acceso, plan de amaestramiento integral y la accesibilidad para personas con discapacidad de movilidad reducida. Se apoya con cámaras de control y centrales con plataformas de avisos para conserjería y propietarios.

Detección interior: Detección de la intrusión en el interior de la vivienda, con aviso para verificación. Se refiere a detectar la intrusión mediante un sistema de sistema de alarma que permita la verificación y comunicación a terceros.

Protección interior: Protección patrimonial y de personas. Se refiere las protecciones físicas en el interior de la vivienda, tales como el refuerzo de paredes, puertas de seguridad, caja fuerte, detectores de humo, gas e inundación.

¿Cuánto cuesta una vivienda segura con certificación Breeam SyB11?

El coste de implementar los requisitos Breeam SyB11 varían en función del número de viviendas con respecto a la cantidad de puertas a controlar en las zonas comunes de la urbanización. Y por supuesto varia si son viviendas en bloques o son chalets.

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No obstante, el coste total de los sistemas físicos y electrónicos de algunas promociones inmobiliarias estudiadas, de pisos en bloque, asciende a entre 1.200€ y 1.500€ por vivienda, lo que suponía menos del 1% del precio total de la vivienda.

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Nota importante: En este coste ya se repercuten también los equipamientos mecánicos y electrónicos de control de acceso, alarmas y videovigilancia, de todas las puertas y zonas, de espacios comunes, cuartos técnicos y perimetrales de la urbanización.

El enfoque es altamente beneficioso para los consumidores y no solo por el bajo coste económico que les supone, también porque las viviendas se ubican dentro de un entorno de protección de la finca, es decir, que tanto vivienda y trastero como toda la urbanización son seguras.

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¿Cuánto costarían las mismas medidas sin seguridad por diseño SyB11?

Haciendo una simulación de los mismos equipamientos SyB11 pero adquiridos posteriormente por cada propietario, el precio aumentaría considerablemente.

Vivienda: 4.000€. Urbanización: 400.000€.

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Efectividad de la protección con requisitos Breeam SyB11.

Pero para que exista seguridad real, esta debe ser concreta y debe poder medirse para evaluarse.

Breeam SyB11 permite medir este cumplimiento de requisitos a través de expertos en seguridad residencial que realicen una consultoría de seguridad con análisis de riesgos basado en la potencialidad de robo u ocupación de la vivienda.

El consultor de seguridad debe emitir un informe previo de diseño y un informe posterior llamado postconstrucción donde enumere las evidencias del cumplimiento de los requisitos de seguridad para una vivienda segura.

En las siguientes tablas, se puede ver la comparativa de seguridad para pisos, midiendo la efectividad de una vivienda de una promoción inmobiliaria llamada comercialmente «premium», donde se instala un sistema de alarma inalámbrico tipo Securitas Direct, Prosegur, Movistar, Ajax, ADT o Vesta.
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Efectividad contra la intrusión, de una vivienda ático con sistema de alarma inalámbrico.

Se demuestra con datos, que la vivienda tiene un criterio de protección muy bajo, debido a que solamente resiste 2 minutos a la efracción, no requiere de rotura puesto que basta un simple apalancamiento de la puerta o ventana y tiene un porcentaje muy bajo de probabilidad de detección de la intrusión, escasamente del 34%.

En definitiva, el algoritmo indica una vulnerabilidad del 91% y prácticamente cualquier delincuente ocasional y oportunista puede entrar a robar en la vivienda sin apenas ruido ni exposición a ser detectado antes de acceder a la vivienda.

Vulnerabilidad de viviendas con alarmas Securitas Direct y Prosegur
Datos obtenidos del evaluador GDR PRO 2020.

Efectividad contra la intrusión, de una vivienda ático con Breeam SyB11.

Utilizando el mismo algoritmo para evaluar el riesgo de intrusión del mismo tipo de vivienda anterior y aplicando los anillos de seguridad que indica Breeam en sus requisitos para la certificación, la vivienda aumenta su protección y se sitúa en un riesgo bajo, con una probabilidad de detección del 87%.

Otro beneficio relevante es que la resistencia física aumenta a 12 minutos lo que obliga a un ataque planificado con necesidad, por parte de los atacantes, de conocimientos técnicos, disponibilidad de medios económicos para adquirir herramientas de ataque, asumir mayor riesgo de exposición y ruido (combinación de factores altamente disuasivos).

Lógicamente, la vivienda podría reducir la vulnerabilidad con mayores medidas de protección.

Evaluación de riesgos para vivienda segura Breeam
Datos obtenidos del evaluador GDR PRO 2020.

¿Qué es la efracción?

Forzamiento o ruptura de las medidas de seguridad que protegen un lugar. Un ejemplo de uso es el «robo calificado por efracción» que en este caso se habla de un robo que es agravado por el rompimiento de un objeto para cometer el actor ilícito, es decir que «Habrá efracción siempre que se haga uso de la fuerza o de instrumentos o útiles vencer los obstáculos (paredes, puertas, ventanas, cerraduras)».

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¿Qué ventajas aporta unir seguridad y domótica?

Domótica referida a la gestión automatizada y eficiente de la vivienda.

Cuando se combina la domótica dentro del sistema de seguridad, además de la gestión eficiente de la vivienda, se consigue una gestión inteligente que aumenta la seguridad, su usabilidad y ahorra costes.

La principal ventaja de unir seguridad y domótica es la disminución de los costes asociados a los sistemas, porque se comparten centralitas, infraestructuras y dispositivos periféricos, es decir, es netamente más económico. Se añade que permite automatizar rutinas de comportamiento para abrir o cerrar puertas, conectar sistemas y activar cierres ante una intrusión.

Finalmente, la usabilidad aumenta porque los usuarios solo requieren manejar una única plataforma app con lo que es más sencillo de aprender su uso adecuado.

La única precaución a tener en cuenta es que el sistema de seguridad debe ser el sistema principal y no al contrario. Es decir, un sistema de seguridad puede gestionar la domótica de la vivienda de forma eficaz y segura pero cuando es la domótica la que gestiona la seguridad, los riesgos de sabotaje y fallas técnicas aumentan.

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Cuidado con el exceso de domótica en la vivienda.

Un exceso de domótica en los accesos a la vivienda, sin ciberseguridad y sin garantías de suministro de energía en caso de corte de líneas, deja la vivienda inutilizada, o peor aún, «abierta.»

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El manual Breeam dispone de requisitos de seguridad SyB11 y requisitos de gestión inteligente SyB12 y ambos se pueden integrar en una vivienda.

Requisitos de vivienda inteligente según BREEAM SyB12

El objetivo es ayudar a los ocupantes a vivir en sus casas de la manera más rentable, saludable y respetuosa con el medio ambiente, garantizando buenos niveles de conectividad digital.

  • Sensores que monitorizan el consumo eléctrico, de combustible, agua, nivel CO2 y nivel de humedad.
  • Display en vivienda o APP que muestre en tiempo real los niveles de temperatura interna y externa, consumos de electricidad, combustible y agua. Además controlar la temperatura interior. Aplicación que permita generar informes y acceder a datos del histórico.
  • Monitorización de consumos de calefacción, refrigeración y ACS. También consumo de vehículos eléctricos.
  • Monitorización de la iluminación interna en las estancias principales e instalación de reguladores de intensidad lumínica según la cantidad de luz natural que procede del exterior.

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Promociones para alquiler con servicios, son los más beneficiados.

Los promotores inmobiliarios enfocados al alquiler con servicios y sus futuros clientes son las más beneficiados de implementar los requisitos de seguridad y confortabilidad SyB11 y SyB12.

La razón es bien evidente; los promotores que ofrecen servicios a sus clientes quieren soluciones de largo ciclo de vida a bajo coste de mantenimiento. Y si puede ser, que sean medidas integradas de forma natural en el normal funcionamiento de como ellos han pensado sus servicios a cliente.

Los clientes a su vez, viven en viviendas bien protegidas y confortables a precios muy por debajo de lo que les costaría en otra vivienda donde ellos tuvieran que implementar esas medidas a posteriori.

Una vivienda BREEAM SyB11 y SyB12, diseñadas con la seguridad en la mente es una vivienda que exige menos inversión en sistemas de seguridad y, por lo tanto, es una opción más sostenible y económica en el tiempo.

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Proyectos de seguridad inteligente para viviendas seguras

Al contrario de lo que popularmente se conoce como seguridad inteligente basada en dispositivos tecnológicos, la verdadera seguridad inteligente es la que mayor ciclo de vida aporta, a un menor coste de mantenimiento.

La nueva forma de realizar proyectos de seguridad inteligente es combinando el diseño arquitectónico del edificio con hábitos de comportamiento y tecnología. Si además, el grueso de las medidas técnicas de protección está fuertemente basado en la resistencia física, se estará trabajando en términos de ecodiseño con lo que el proyecto aumentará su ciclo natural de vida útil a un menor coste para los consumidores y con mayor respeto por el impacto medioambiental.

Diseño arquitectónico del edificio.

  • Perspectiva de visión desde viviendas y zonas comunes.
  • Capacidad de vigilancia natural versus forzada.
  • Dificulta de escalada.
  • Zonas de «sombra».
  • Circulaciones en horizontal y vertical para usuarios, visitas y mantenedores.

Acceso al edificio y viviendas.

  • Control de acceso electrónico, cierre efectivo y evacuación en portales, vinculado al videoportero.
  • Plan de amaestramiento estructurado y de seguridad, con diferenciados niveles jerárquicos del acceso.
  • Apertura automatizada para personas con dificultades físicas.
  • Accesos a garaje monitorizados con videovigilancia y registro del control de acceso.
  • Prevención de incendios en portales y rellanos de planta (humo-gas).
  • Ascensor con llave mecánica o lector electrónico para bajada a sótanos.
  • Control, monitorización y comunicación del uso de salidas de emergencia.

Puerta de acceso a la vivienda.

  • Puerta de seguridad de 3 capas de protección: resistencia, detección y control.
  • Membranas de detección del ataque físico al sistema de cierre y al marco de puerta.
  • Llaves de seguridad mecánicas o mecatrónicas.
  • Sistema de alerta automatizado para cualquier tipo de copia de llave o intento de copia.

Interior de las viviendas

  • Sistema de video verificación, foto verificación o cámara IP.
  • Detectores de humo, gas e inundación vinculados al sistema de alarma.
  • Sistema de intrusión independizado del sistema de videovigilancia (en caso de utilizar cámaras IP).
  • En caso necesario, rejas o persianas de seguridad y caja fuerte.
  • Simulador de presencia programada para ausencias largas.
  • Persianas monitorizadas para cierre completo con alarma.

Guía de usuario para sistemas de seguridad.

Otra genial aportación para la garantía a los consumidores es que la certificación Breeam obliga a que los suministradores de sistemas entreguen una guía de usuario para el manejo de los sistemas de seguridad, en lugar de los habituales catálogos comerciales y manuales técnicos genéricos que nunca solucionan nada concreto.

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Una grandísima aportación a la construcción sostenible, confortable y segura.

Saludos cordiales,

JM, Ángel Olleros.

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(2 opiniones)
  1. Desde Amtel pensamos que el concepto desarrollado por Breeam cada vez implementado por más promotores, no hace sino confirmar la importancia de integrar la seguridad como parte importante en la sostenibilidad y durabilidad de la vivienda. No se puede concebir una vivienda como un hogar si no es un lugar seguro para quien vive en él.

    El hecho de diseñar espacios seguros desde el principio empleando una metodología con sentido, pensando en la persona que va a vivir en ella y teniendo en cuenta el resto de sistemas y elementos de la vivienda va a crear sin duda no solo un entorno seguro y un mayor bienestar para las personas que viven en ella sino que indirectamente va a hacer todo su entorno más seguro. Si todas las viviendas son seguras y sostenibles, así lo serán sus ciudades. Excelente visión real y práctica de lo que muchos hablan pero no dicen cómo.

  2. Buenos días, como empresa ND SEGURIDAD, S.L., perteneciente al ecosistema del GENOMA DEL ROBO, tenemos muy claro la importancia de la SEGURIDAD POR DISEÑO y el CPTED.
    La razón es muy sencilla, para poder llegar a los grados de SOSTENIBILIDAD, CONFORTABILIDAD Y SEGURIDAD, solo se puede conseguir con el DISEÑO, y el DISEÑO solo se pueden conseguir en las fases iniciales de la construcción de la vivienda.
    Todo lo que se haga después de terminar una vivienda y se quieran integrar nuevos sistemas y servicios, estarán supeditados a gastos y obras que se podían haber evitado en sus primeras fases y esto trae en consecuencia instalar un SISTEMA DE SEGURIDAD VIA RADIO en vez de un sistema CABLEADO y RESISTENCIA FISICA estándar en lugar de adaptada a la necesidad de cada vivienda.
    También a tener en consideración por parte de los promotores es algo tan antiguo como oferta y demanda. Si no están preocupados por la SOSTENIBILIDAD, CONFORTABILIDAD Y SEGURIDAD de sus clientes, si deberían estar en un mercado de mucha oferta o poca demanda, por ofrecer cosas distintas que facilitarán la venta de sus viviendas.
    No olvidemos también una parte importante del mercado de la construcción, el promotor que va a ser el morador y usuario de la vivienda que va a construir. Con un buen diseño y con poco incremento del presupuesto, puede adquirir grandes niveles de SOSTENIBILIDAD, CONFORTABILIDAD Y SEGURIDAD.

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Conoce al autor

José Miguel Ángel Olleros
Consultor | Educador de seguridad física

Soy tu consultor de seguridad física contra el delito y comencé en seguridad en 1990.

A veces me contratan para evaluar el riesgo de robo en viviendas y proponer medidas de protección, y a veces, me contratan para ejecutar proyectos de seguridad física en edificios e infraestructuras críticas.

También soy educador en sistemas, procedimientos y enfoques de seguridad. Tengo mi propio método educacional neurodidáctico, con el que acompaño a los profesionales en su capacitación y desarrollo.

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