Videovigilancia en comunidades de propietarios: ¿cómo hacerla útil y cumplir el RGPD?
Publicado originalmente en octubre de 2020 · Revisado y actualizado en septiembre de 2026.
Las cámaras de una comunidad pueden estar correctamente instaladas y, sin embargo, no disponer de imágenes útiles cuando ocurre un robo, vandalismo o daño. Cumplir el RGPD es imprescindible, pero no suficiente: la videovigilancia también necesita diseño, supervisión, mantenimiento y un procedimiento claro para recuperar las grabaciones.
Tener cámaras no garantiza tener imágenes cuando las necesitas
El problema de muchas instalaciones no aparece el día de la puesta en marcha. Aparece meses después, cuando ocurre un incidente y alguien intenta recuperar las imágenes.
Un grabador puede haberse apagado. Un disco puede haber fallado. Una cámara puede haber perdido conexión, cambiado su orientación, ensuciado su lente o dejado de ofrecer visión nocturna útil.
Todo continúa aparentemente instalado, pero la prestación ya no existe.
El momento de descubrir que la videovigilancia no funciona no debería ser cuando necesitamos recuperar la grabación de un incidente.
¿Qué exige el RGPD para instalar cámaras en una comunidad?
La instalación requiere el acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Cuando supone el establecimiento de un servicio común de vigilancia, la Ley de Propiedad Horizontal establece el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas.
La comunidad es responsable del tratamiento y, cuando existe administrador de fincas, este actúa como encargado del tratamiento. Debe existir además un Registro de Actividades de Tratamiento (RAT) para la videovigilancia.
| QUÉ EXIGIR | QUÉ DEBE ACREDITAR |
|---|---|
| Acuerdo de Junta | Finalidad, instalación y alcance aprobado. |
| RAT de videovigilancia | Responsable, finalidad, accesos, conservación y medidas aplicadas. |
| Información RGPD | Carteles visibles y segunda capa de información disponible. |
| Captación de imágenes | Zonas comunes y solo la franja mínima imprescindible de la vía pública. |
| Acceso a imágenes | Solo personas expresamente autorizadas. |
| Conservación | Máximo un mes, salvo imágenes relacionadas con un incidente que deban conservarse para su entrega a autoridades. |
| Medidas de seguridad | Protección del grabador, credenciales y accesos locales o remotos. |
Podéis consultar fichas técnicas de videovigilancia en la Agencia Española de Protección de Datos | AEPD
El mantenimiento anual no asegura que el sistema funcione mañana
Una visita anual comprueba cómo se encontraba la instalación ese día. No garantiza que continúe funcionando durante los meses siguientes.
En auditorías y revisiones encontramos fallos especialmente relevantes:
- videograbador apagado o averiado;
- disco sin capacidad o deteriorado;
- SAI agotado;
- pérdida de alimentación o comunicaciones;
- cámaras desconectadas;
- modificación del encuadre;
- suciedad, telarañas o enmascaramiento;
- deterioro de la visión nocturna.
Por eso la pregunta importante no es únicamente:
¿Cuántas revisiones incluye el mantenimiento?
La pregunta es:
¿Quién detectará que el sistema ha dejado de funcionar entre una revisión y la siguiente?
Qué aporta la supervisión remota
La gestión remota permite cambiar el mantenimiento reactivo por uno más preventivo.
No significa necesariamente que una persona esté observando continuamente a los vecinos. Puede consistir en monitorizar técnicamente equipos, comunicaciones, almacenamiento y determinados estados de funcionamiento.
Un servicio de supervisión remota debería incorporar cuatro funciones:
- Supervisar. Detectar pérdidas de conexión, fallos de grabador, almacenamiento, alimentación o determinados estados técnicos.
- Diagnosticar. Conocer previamente la avería y desplazar al técnico con mayor información y, cuando sea posible, con el repuesto adecuado.
- Revisar la imagen. Comprobar orientación, suciedad, telarañas, rotura de lente, enmascaramiento y funcionamiento nocturno.
- Extraer grabaciones remotamente. Permite reaccionar antes de que las imágenes se sobrescriban y reduce desplazamientos y manipulaciones del soporte.
Esta supervisión puede prestarse durante amplias franjas semanales -por ejemplo, 40 horas-, pero esa cifra no es un requisito normativo. Lo importante es definir qué se supervisa, con qué frecuencia y qué ocurre cuando aparece una incidencia.
Resolver incidencias en remoto también evita desplazamientos innecesarios
En un caso real de 4.340 avisos, el 30% pudo resolverse en remoto.
Considerando una distancia media de 50 km por intervención, el resultado estimado sería:
Para entender su dimensión, 65.100 km equivalen aproximadamente a la distancia que recorrerían cuatro vehículos durante un año,
considerando unos 15.000–16.000 km anuales por vehículo.
Estimación orientativa basada en 1.302 incidencias resueltas sin desplazamiento. Consumo estimado de 7,5 l/100 km y factores de emisión de referencia de MITECO.
Los datos utilizados en este ejemplo han sido facilitados por ND Seguridad, empresa que presta un servicio de gestión remota de videovigilancia para supervisar equipos, diagnosticar incidencias y reducir desplazamientos técnicos.
¿Quién puede visualizar las cámaras?
Aquí conviene separar dos cuestiones.
La AEPD establece que el acceso a imágenes debe restringirse a las personas designadas por la comunidad y que no pueden ponerse indiscriminadamente a disposición de todos los vecinos.
Pero acceder a una grabación no es lo mismo que prestar profesionalmente un servicio de vigilancia en tiempo real. Cuando la finalidad es vigilar para prevenir infracciones, evitar daños o impedir accesos no autorizados, la Ley 5/2014 reserva ese servicio a personal de seguridad habilitado. Quedan fuera de esa consideración determinados usos como comprobar el estado de instalaciones o controlar accesos a aparcamientos y garajes.
¿Puede el conserje visualizar las cámaras de la comunidad?
Depende de la finalidad de esa visualización.
Puede acceder a imágenes si está expresamente autorizado y la visualización responde a sus funciones auxiliares. Lo que no puede hacer es utilizar las cámaras para prestar un servicio de videovigilancia de seguridad.
Un conserje puede realizar funciones como apertura y cierre de puertas, custodia de llaves, control auxiliar de accesos o comprobación del estado de instalaciones. Pero si las cámaras se utilizan para prevenir delitos, evitar daños o detectar accesos no autorizados, esa actividad entra en el ámbito de la videovigilancia de seguridad y debe ser realizada por personal habilitado.
Una misma cámara permite entender la diferencia. En el rellano de un portal puede utilizarse para comprobar la apertura o cierre de la puerta. Pero utilizar esas imágenes para vigilar los buzones frente a robos o detectar comportamientos asociados a una intrusión responde a una finalidad de seguridad.
Lo determinante no es únicamente quién mira la cámara, sino la finalidad para la que se utilizan sus imágenes.
¿Qué zonas comunes conviene considerar en la videovigilancia?
El proyecto debería identificar todas las puertas y recorridos que pueden formar parte de un escenario de intrusión o de un acceso autorizado: portal, entrada a la finca, salidas de emergencia, acceso a trasteros y sótanos, azotea, cuarto de basuras, bicicletas y salas polivalentes. También deben considerarse accesos de uso habitual por mantenedores: cuartos de comunicaciones y técnicos, limpieza y conserjería.
No todas estas puertas necesitan necesariamente una cámara. Primero debe definirse qué riesgo existe, qué función queremos cubrir y quién será responsable de la respuesta.
Qué debe preguntar una comunidad antes de contratar
No compararía presupuestos solo por número de cámaras, megapíxeles o meses de mantenimiento.
- ¿Qué incidentes queremos poder detectar o documentar?
- ¿Qué detalle proporcionará cada cámara en el punto crítico?
- ¿Quién comprobará diariamente o periódicamente que el sistema sigue operativo?
- ¿Qué fallos pueden diagnosticarse en remoto?
- ¿Quién puede acceder y extraer las imágenes?
- ¿Qué ocurre si el grabador, las comunicaciones o una cámara dejan de funcionar?
La prestación de la videovigilancia no está en el número de cámaras instaladas, sino en la capacidad del conjunto para entregar una imagen útil cuando ocurre el evento para el que fue diseñado.
Una comunidad necesita algo más que cámaras legales: necesita que el sistema proporcione imágenes útiles y continúe operativo cuando ocurra el incidente.
El RGPD regula el tratamiento de las imágenes; el diseño determina qué puede verse y la supervisión mantiene disponible esa prestación.
Para profundizar en resolución, cobertura y detalle útil, consulta [cómo evaluar las cámaras de seguridad frente al robo].
Consejos para mejorar la seguridad de una comunidad de propietarios
En este vídeo resumo varios criterios prácticos para evaluar la seguridad de una comunidad. La seguridad de una comunidad debe considerar accesos, zonas comunes, hábitos de uso, mantenimiento y capacidad de respuesta del conjunto.
La tecnología aporta valor cuando forma parte de un sistema diseñado, mantenido y supervisado para los riesgos reales de la comunidad.
Necesito presupuesto de tres camaras mas la intalacion en una comunidad de vecinos en hospitalet enviame x correo xfi
Estimada Cristina,
No realizo presupuestos de productos sin un análisis de riesgos. Saludos.